拆迁协议的性质 如果拆迁当事人达不成协议时应该如何处理

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拆迁协议的性质

根据《国有土地上房屋征收与补偿协议》的规定，拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约等事项订立的合同。

拆迁补偿安置协议不符合民法的平等、自愿、公平原则，也不符合合同自由的原则，在拆迁补偿安置协议的订立、履行直至违约的承担等诸多方面都有体现。

合同自由原则首先要求缔约自由、选择相对人自由，这也是民法平等、自愿、公平原则的基本要求。拆迁补偿安置协议的订立显然与之相背。拆迁补偿安置协议的订立，不是拆迁人与被拆迁人自由意志的选择，而是法律明确规定的。拆迁行为是一种强制性行为，被拆迁人必须服从拆迁。如此则被拆迁人无从选择缔约与否，对他而言只能按照法律的规定签定拆迁补偿安置协议，被拆迁人绝无决绝订立拆迁补偿安置协议的自由。被拆迁人所拥有的权利，至多也就是与拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约等事项进行协商，即被拆迁人只能与拆迁人就拆迁补偿安置协议的内容进行一番要约与反要约的过程，且是十分有限的协商—因为拆迁人通常是开发商，其拥有的资源与实力远非被拆迁人所能及，双方地位决定了谈判其实是很难平等协商的。而拆迁补偿安置协议是必然要订立的，对此可以称为缔约的不自由。

拆迁补偿安置协议违反合同自由原则还体现在其违反了选择相对人自由。拆迁补偿安置协议的主体是拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得拆迁许可证的单位。于是，拆迁人其实是固定的，即在某一个拆迁行为中，取得拆迁许可证的单位是明确的。那么被拆迁人选择合同相对人的自由无疑是被剥夺了，被拆迁人只能与已经取得拆迁许可证的单位，即某个确定的拆迁人订立拆迁补偿安置协议，被拆迁人显然没有权利去选择拆迁补偿安置协议的相对人。

同时合同自由原则当然允许当事人达成协议或达不成协议，这是当事人意思自治的必然结果。但是拆迁补偿安置协议则不然。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议的须由行政机关裁决，当事人对裁决不服的可以行政机关为被告提起行政诉讼。这是典型的行政行为了，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿安置协议的达成可以说都是“无奈”的。当事人必须达成协议，而不能无果而终，当然违反了合同自由原则。行政行为的强制性可见一斑，也从一个侧面证实了拆迁行为的强制性，被拆迁人无从选择。

合同解除，是指合同有效成立后，当解除的条件具备时，因一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。拆迁补偿安置协议订立后，当事人是否有解除协议的可能，在《城市房屋拆迁管理条例》中没有明确的规定。民事合同中，遇有迟延履行、不完全履行等情形时，债权人有权解除合同。拆迁补偿安置协议订履行过程中，如果拆迁人提供的安置房屋不符合国家质量安全标准或迟延支付临时安置补偿费等，致使被拆迁人不能按照协议的规定履行其义务，就会遇到一个问题：即被拆迁人此时是否享有解除拆迁补偿安置协议订的权利实践中，无从发现当事人有解除拆迁补偿安置协议订的可能性，若该协议是民事合同，则是难以想象的。

违约，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的。违约的形式包括有强制履行、赔偿损失、支付违约金等。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以申请强制执行，可以视为违约的承担。但是依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，当事人对裁决不服的可以起诉，拆迁人已对被拆迁人予以货币补偿的或提供拆迁安置房屋的，诉讼期间不停止拆迁的执行。在此情形下，拆迁人与被拆迁人其实并没有就补偿方式和补偿金额等合同内容达成一致，也就是说拆迁补偿安置协议还没有成立。强制履行，是指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约方式。强制履行的构成要件首先是要有违约行为的存在，在拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置协议尚存在争议，当事人对裁决不服向法院提起诉讼的情况下，拆迁协议不可能视为已经成立生效。合同尚未成立生效时，何来违约之说没有违约，又如何能强制履行呢合理的解释只能是拆迁补偿安置协议并不是单纯的民事合同，其是基于所谓公共利益而为的行政行为的延续，拆迁行为是强制性的，被拆迁人必须服从之。

总之拆迁补偿安置协议从订立到履行、解除、违约的承担等各个阶段，均可以看出其不符合民事合同的基本原则、规则，与民事合同的性质相去甚远。拆迁行为更多地体现的是强制性，而不是民事活动中的平等、自愿、公平原则。拆迁补偿安置协议，可以说是在强制缔约的前提下，在拆迁人与被拆迁人地位悬殊的基础上，赋予了双方当事人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和期限、违约等事项进行有限的协商的一种协议，是行政行为的延续，具有极强的行政性。毋庸质疑的是，拆迁补偿安置协议绝不是纯粹的民事合同。

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如果拆迁当事人达不成协议时应该如何处理

一、签房屋拆迁协议应注意什么

拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。

1、房屋拆迁面积的确定。如果实际面积大于房产证上的面积务必要求拆迁方丈量坚持以实际面积计算

2、房子装潢的补偿。比如铝合金窗和防盗门的补偿与一般门窗不同石英水磨地和一般水泥地的补偿不同需要补偿和不补偿的项目容易混淆都必须在拆迁方作记录后一一过目

3、违章建筑的年限和补偿。如果有违章建筑事先最好有违章年份的凭证哪怕是一张用料单或用工单因为不同年份的补偿多少不同

4、签订合同时，要仔细搞清合同内容不清楚的问清以后才签字

5、如果拆迁时要求析产，如有两个房产证要求得到两套回迁房都是可以的

二、拆迁达不成协议如何处理

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。